估值师于达致对投资物业停车位之估值之意见时-邻水新闻网
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伟禄环保-估值师于达致对投资物业停车位之估值之意见时-邻水新闻网

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康辉又怼美国了

該公司謹此向股東提述澄清公佈當中已明確說明環保集團已修正其業務模式以減低經修訂規例造成的影響。該公司謹此指出,不僅環保集團改變其業務模式,其中國客戶同樣亦已為應對經修訂規例的影響而修正彼等的業務模式,並將其加工分部轉往海外,由廣西省遷至東南亞。作為其中國客戶供應鏈的一環,環保集團已將通寶位於廣西之廢料採購及加工業務營運遷至馬來西亞,經環保集團的馬來西亞分包商分拆廢料並進行加工(類似通寶于中國之加工運作)。經加工處理之廢料其後出售並運予其中國客戶位於馬來西亞的海外分部,以供後者將廢料進一步加工成銅及銅錠等材料作彼等之出口或供當地市場之用。

Emerson一再引述該公司于日期為2016年9月5日的收購公佈內的披露,當中提及環保公司于收購時主要作為其客戶(為廣西省的回收商及廢料處理商)廢料採購代理商,並依此重覆指稱環保公司在中國政府收緊廢料進口規例下,不可能維持穩定收益。Emerson顯然是故意忽略2018年財政年度年報及澄清公佈所披露的事實。

該報告內「本年度」損益一欄並無載列任何數字。董事堅決否認Emerson有關偉祿於2018年財政年度並無取得收益的指控。董事謹此聲明,有色金屬及廢銅銷售已自2018年9月起納入偉祿的業務範圍。經擴大的經營範圍及業務已獲所需批准並已納入偉祿的章程,及已向深圳相關政府機關存檔。

偉祿集團(01196)公布,於2019年8月28日,Emerson刊發另一篇文章(「文章二」),就澄清公布作出進一步論述。董事會認為,該等論述軟弱無力、無的放矢,且惡意而為之。董事會謹此向股東及市場作如下報告:

EMERSON有關環保分類之指控收益貢獻

而投資物業的投資成本Emerson繼續指控投資物業于被該集團收購前的賬面值遠高於其取得的報告所顯示的投資金額。該公司謹此重申,收購通函所披露於2017年12月31日之投資物業實際投資額人民幣22.91億元屬正確無誤。Emerson於該報告所引述之投資金額乃摘錄自本集團旗下公司就規劃及立項申請所提交之相關可行性報告。當中所示之Emerson指稱的實際投資額為初步資料,並視乎項目之實際發展而定。

誠如澄清公佈所披露,投資物業之實際投資額主要指土地成本、主要大樓建設成本、資本化利息開支以及其中一項投資物業之發展及管理費。本公司謹藉此進一步澄清觀瀾物業之實際成本較偉祿雅苑之住宅樓宇為高之塬因包括但不限於:(i)後者乃根據與政府預先協定之樓宇規格及建築成本指數興建,其乃整項偉祿雅苑之土地出讓條件之一;(ii)按照政府部門之規定,偉祿雅苑之住宅單位發展成本主要包括相關建築成本,但不包括如土地成本及公用設施之建築成本等其他成本;(iii)觀瀾物業之樓宇結構較偉祿雅苑之住宅樓宇複雜,所使用之建築材料及成本均有所不同;及(iv)停車位之建築成本較交付予政府的「毛坯房」住宅單位建築成本相對為高,塬因是停車位主要建於地庫,需要進行挖掘及加固工程,成本較建於地面上的單位為高。

Emerson在文章二質詢本集團就環保公司的直接控股公司應付環保公司的款項進行會計處理時所採用的會計政策。董事確認該筆款項乃根據香港會計師公會頒佈的「香港會計準則第7號-現金流量表」第16段入賬為環保公司之投資活動所用現金凈額,當中訂明導致產生財務狀況表內之已確認資產之開支乃合資格分類為投資活動。自投資活動產生之現金流量例子包括向其他方作出之現金墊款及貸款(金融機構作出之墊款及貸款除外)」。董事確認,該集團就該筆款項所採納之上述會計政策屬恰當並符合香港財務申報準則。

EMERSON就投資物業之估值提出之疑問估值基準及假設

董事確認,偉祿於2018年財政年度買賣廢料的收益8820萬港元已在當地稅務機關部門存檔。董事注意到,儘管該所謂「信貸報告」有包括某些偉祿於2017年及2018年財政年度的資產負債表資料在內,及某些截至2017年12月31日止財政年度之損益資料,惟該所謂「信貸報告」將2018年財政年度的每一項損益項目均列為零。該公司不明所以然。Emerson明顯地是使用該所謂「信貸報告」損益一欄的數

Emerson質疑停車位估值所用之假設,有關假設指停車位「可於公開市場出售」。董事獲估值師告知,估值師于達致對投資物業停車位之估值之意見時,其採納停車位「可於公開市場出售」de

假設,當中已計及中國停車位市場之獨特狀況。在中國,停車位使用者就停車位之長期使用權(其不涉及單獨土地使用權)以一筆過付款安排乃屬市場慣例,年期可長達20年,並可於到期后重續。鑒於有關市場慣例,估值師認為有關長期使用權之租賃代價就停車位市值而言為具代表性之參考。估值師亦知悉臨時停車位之月租租金須符合深圳及廣東省其他城市之政府定價規例(為物價管制行政管理制度之一部分)。鑒於市場租金或由此而產生之回報實際上並非自願買方與自願賣方之間的「市場」租金,因此估值師認為有關租金或回報未必適合作估值用途。在此情況下,估值師已就估值採用直接比較法,當中參考可從公開渠道隨時獲得且具足夠參考價值的停車位長期使用權資訊中的最低要價。

因此,董事無法就此作出評論。結論該公司認為Emerson于其文章中作出之指控及臆測均為毫無根據及誤導。

董事認為 Emerson選擇性地及偏頗地分析偉祿財務數據之舉,實屬惡意作為,完全不可接受。

儘管貨品于馬來西亞交付,就2018年財政年度地區收益明細而言,相關收益入賬列為向中國市場的銷售,此乃因為「市場」乃根據客戶所在地分類,該公司謹此駁斥Emerson于文章二中對環保分類收益的指控為誤導且不負責任。

而2019年中期環保分類的業績:環保分類於2019年上半年取得收益2.92億港元(按同期比增長 156.7%)。會計處理

Emerson于文章二中再次作出荒謬且毫無根據的指控。Emerson以一份所謂關於偉祿的「信貸報告」作為指控偉祿於2017年及2018年取得零收益的證據。于Emerson刊發文章二前,董事並不知悉該所謂「信貸報告」的存在或其來源。該公司已進入Emerson網站提供的連結閱覽該所謂「信貸報告」,發現當中並無註明該報告的出處及其發行單位;儘管該報告並無具體指明其提述的財政年度,該公司認為其文中所指的「上年度」及「本年度」乃分別指偉祿截至2017年12月31日止財政年度及2018年財政年度;

公司保留就由於該等誤導性指控而可能蒙受的任何損害或損失對Emerson採取法律行動的權利。。

Emerson亦順帶指出,偉祿雅苑的所有住戶均為可能于數年內搬離的租戶,因而提出為何會有住戶承諾長期租用停車位之疑問。董事謹此澄清,盡彼等所知及經合理查詢后,有關住宅單位已╱將根據政府之相關住房政策出售予合資格買家。董事獲估值師告知,彼等對停車位於收購投資物業當時之市值進行之估值及其他後續估值之時,所涉物業會否全部租出對估值而言並無關係,塬因是該等物業于關鍵時間處於交吉狀況以及估值乃為得出該等物業在「可於公開市場出售」之假設下之市值。估值師進一步告知該公司,彼等觀察到停車位的租用証主要按短期基準(如每小時、每日及每月停車位租用証)授出。估值師認為,即使停車位(尤其是位於中國之停車位)的停車位租用証被終止,其市值亦不會受到任何重大影響。

目(即零)而達致偉祿於2018 年財政年度並無收益的指控。

Emerson亦於文章二引述四個聲稱鄰近光明物業之項目(但並無指名識別)之「實際」投資成本,指上述項目之平均單位成本為每平方米人民幣1843元,用以支撐其對有關收購通函內之投資物業投資成本被高估之指控。該公司並不清楚Emerson所提述的四個鄰近項目之實際位置以及Emerson所摘錄有關該等鄰近項目之上述「實際」投資成本之資料來源。

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